今日は、宅建・宅地建物取引主任者試験では得意分野は作っても苦手分野は作らないという話です。

学生のころは、得意科目とか、苦手科目というものがあったと思います。
数学が得意な方もいれば、国語が得意な方もいたと思います。そのほか、社会科目が得意な方や科学系の科目が得意な方もいらっしゃったでしょう。
大学や専門学校に進学するときは、たいてい、いずれかの得意な分野に進学していると思います。

さて、宅建試験ですが、宅建試験は、純粋な法律関係の試験というわけではなく、法律、建築、税法など幅広い分野の科目が出題されますから、どうしても、得意科目、苦手科目というものが生まれやすい試験になっています。

例えば、法学部出身の方にとっては、民法などの権利関係は得意でも、法令上の制限などの数字が絡む科目は苦手。
一方、建築関係の方にとっては、建築関係の法令上の制限は好きだけども、民法などの権利関係は苦手としている。
こういうパターンがよくあると思います。

人によっては、苦手科目があるなら・・・

この記事の続きは、宅建試験　得意分野は作っても苦手分野は作らないでご覧ください。

詐欺についても、虚偽表示の第三者保護規定(94条2項)と同様の規定が、96条3項におかれています。

甲→←(騙す)乙→←第三者丙
↓
土地

甲が乙に騙されて、土地を乙に売却し、乙はさらに丙に対して土地を転売した。甲は、甲乙間の売買契約を取消とともに、丙に対して土地の返還請求をした。

この場合、丙は、善意であるならば、96条3項によって、保護されることになります。善意というのは、甲が乙に騙されて土地を売却したのではないということです。
また、96条3項についても、94条2項同様。第三者が保護されるために無過失である必要はあるのかという問題があります。
学説の多くは、96条3項は、94条2項同様、権利外観法理の現れであるとして、第三者が保護されるためには、無過失も要求するべきではないかとしています。
しかし、判例は、94条2項同様、善意のみで足りるとしています。

次に、第三者丙は、いつまでに権利関係に入る必要があるのかという問題があります。
甲が詐欺に気づいて、甲乙間の売買契約を取消す前に乙と丙の間の売買契約がなされた場合(取消前の第三者)
甲が詐欺に気づいて、甲乙間の売買契約を取消した後に乙と丙の間の売買契約がなされた場合(取消後の第三者)
どちらの例でも、結論に違いはないのかという問題です。

取消前の第三者については、96条3項によって、保護されることは疑いようがありません。
契約が取消されると遡及効といい、契約関係が過去にさかのぼってなかったことになります。(民法121条)　遡及効から第三者を保護するための規定が96条3項だということになります。

（取消しの効果）
第121条　取り消された行為は、初めから無効であったものとみなす。ただし、制限行為能力者は、その行為によって現に利益を受けている限度において、返還の義務を負う。

一方、取消後の第三者については、すでに、取消の遡及効によって、無権利者となっている乙から、土地を購入していることになりますから、保護されないということになります。
しかし、第三者丙としては、甲が取消したとか、甲乙間の売買が詐欺によるということを知らないことが多いわけです。それでも、取消権が行使されていれば、無権利者から買ったことになりますよというのでは、取引の安全を害することになります。そこで、一定の場合には、第三者を保護するべきではないかとしています。
そこで、判例・通説は、
取消は、取消されるまでは、有効であり・・・

この記事の続きは、宅建の民法96条　詐欺取消 第三者との関係でご覧ください。

宅建、宅地建物取引主任者資格は持っていて当たり前の資格ですが、不動産会社によっては、宅建、宅地建物取引主任者資格を持っていなくても、採用しているところもあります。

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この記事の続きは、法律系資格入門　不動産会社で働きたいなら、宅建が取れなくても、まずは不動産会社を探してみようでご覧ください。

今日は、宅建・宅地建物取引主任者試験の過去問の勉強方法についてです。

宅建・宅地建物取引主任者試験に限りませんが、資格試験の勉強は、まず、テキストを読んで理解してから、過去問に取り掛かるというパターンでほぼ合格することができます。

過去問に取り掛かるためには、まずは、テキストを理解することが大切です。
始めて勉強する方がよく犯すミスとして、テキストをほとんど理解していないのに、とにかく、過去問の勉強を始めてしまうというものです。
過去問の最初のページに載っているような問題は、文字数も少なく、クイズのような感覚で解いていけますから、取り掛かりやすいものです。

そこでよくある勘違いが、
こんなに簡単なら、わざわざテキストなんて読まなくても、答えを暗記していけば、合格できるんじゃない？と思ってしまうことです。

しかし、それは大きな間違いです。
単に過去問を暗記していこうとするのでは・・・

この記事の続きは、宅建・宅地建物取引主任者試験の過去問の解き方でご覧ください。

（詐欺又は強迫）
第96条　詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
２　相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
３　前２項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができない。

第96条第1項

甲　→←　乙
↓
土地(価値のない土地)

甲は、価値のない土地を将来は値上がりすると偽って、乙に対して売却した。

この場合、乙は甲の欺もう行為によって、土地を購入しているので、民法96条詐欺に該当するため、取消ことができる。
注意するのは、無効ではなくて、取消す事ができるという点。取消す事ができるということは、誰でも、取り消せるわけではなく、乙が取消すと意思表示しない限り、有効な契約であるということになります。

さて、錯誤について解説した後なので、わかる方もいらっしゃると思いますが、乙としては、騙されて、土地を購入しているということは、甲の欺もう行為による詐欺であると同時に、錯誤に陥っていることになります。

詐欺と錯誤の違う点は、詐欺の場合は相手方や第三者の欺もう行為によって・・・

この記事の続きは、宅建の民法96条　詐欺でご覧ください。